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熊林急著想把PPT翻到下一頁。他在臺上剛剛站了半分鐘,背景是他的個人介紹——自如網CEO,配了一張照片。熊林有一張稚氣未脫的圓臉,看起來不像是能藏事兒的。但過去的一段時日,熊林真有一個秘密,很多朋友都知道自如網在融資,總有人想跟他打聽情況,他當然知道答案,但就是——不能說。

1月16日這天,自如終于舉辦了A輪融資的發布會。熊林可以將這個秘密宣之于口了,他有些迫不及待:“讓我先把最重要的事情講了。”背景切換,原來是自如第一次融資的成績單——40億元,由華平投資、紅杉資本中國基金和騰訊領投,華興新經濟基金、融創中國、泛大西洋投資、源碼資本、海峽資產、新希望等機構跟投。據媒體的報道,自如此番融資的估值為200億元。

這是華興新經濟基金合伙人杜永波從業以來,接觸到的A輪融資額最高的項目,也是他見過的投資方搶奪最厲害的項目,原因無外乎這家企業已經站在了行業的高地上。自如成立于2011年,是O2O模式下的專業長租公寓運營商,原為鏈家地產內部創業項目,2016年與鏈家地產完成了拆分,實現了獨立運營。作為自如網的董事長,左暉將此次融資比喻為這家年輕公司的成年禮。當然,在炙手可熱的長租公寓行業里,自如早已是個壯年,它不僅是中國最早的長租公寓品牌,更是目前體量最大的公寓運營商。目前,自如已進入9個城市,獲得超過20萬業主的委托,管理50萬間房源,累計服務租客120萬人,管理資產超過6000億元。

根據熊林的介紹,在補充了40億元的彈藥之后,自如計劃在2018年年末將規模提升到80萬間,大概對應一個百萬級別的客群規模。這應該是這家企業的一個小目標,因為按照左暉的愿景,自如將形成一個1000萬租賃人口的大社區。

長租公寓藍海

“我們是資深北漂,一路租房子租過來的。”左暉這樣介紹自己和熊林。如果要給自如的商業模式找一個最原始的邏輯,大概就是兩名創始人的經驗:新市民、剛性的租房需求、經常被錯配的房屋資源。

和其他人均GDP超過8000美元的國家一樣,中國也在形成一個巨大的房屋租賃市場,大量和左暉、熊林一樣的新市民涌進城市,尤其涌進北上廣深這樣的大城市,中央政府也已感知這個趨勢,近幾年不斷強調,要加快培育房屋租賃市場,建立租購并舉的多級住房供應體系。在2017年秋天的一次業內交流中,左暉給出了幾個數據,2017年全國租賃市場的租金規模大概在1萬億元左右,他估計十年后這個數字將是3萬億。

當然,租房子這事古來有之,只是按照中國傳統交易模式,都是從個人房東到租客,中介機構只是起到穿針引線的作用。直到2011年,魔方公寓和自如先后成立,才將品牌運營商的概念帶進房屋租賃市場。實際上,按照國外成熟市場的經驗,機構扮演著重要角色。例如美國,機構持有或管理的房源在整個租賃市場中占比為30.4%.在日本,機構的市場占有率高達83%。而在中國,品牌運營商手中的房源占比僅2%。這意味著,十年后,品牌運營商占有的市場很可能超過萬億規模。

這是一片公認的藍海。過去7年里,越來越多的玩家涌進長租公寓市場,有像魔方這樣的專業機構運營商,也有像自如這樣的脫胎于中介機構的品牌,還有房企系、酒店系以及國家隊等。大家的運營模式也分成了兩個派系,一個是以魔方公寓為代表的集中式,一個是以自如為代表的分散式,主要區別在于獲取房源的方式不同,集中式買下或租下整棟物業,而分散式則從個人房東手中獲得分散的房源。但無論哪種模式,品牌運營方絕不僅僅只是做簡單的二房東,它們普遍需要對房源進行裝修改造,并在租住過程中提供各種服務。

華平是最早發現這片藍海的投資機構,早在2013年,華平便參與了魔方公寓的融資,并將其扶持成為集中式長租公寓的老大,后又聯合創立了重資產模式的中高端長租公寓品牌盛煦地產。此次,華平再次參與到分散式長租公寓老大自如的融資中來。作為全球領先的私募股權基金,華平在業內素有“刷不爆的信用卡”之名,它是想買下整條長租公寓賽道嗎?

“不可能,”華平中國區聯席總裁程章倫笑著回答記者的問題,“這個市場太大了,這條賽道也剛剛建立起來,至少還可以跑十年。”  

輕資產重運營

長租公寓市場里,有一個非常有意思的現象,集中式的分散,分散式的集中。在集中式長租公寓領域里,最大的企業持有房源數量不超過10萬間,但自如已經達到了50萬間,是分散式領域的絕對老大,他的規模比第二名至第五名的加起來還要大出一半。

上述現象背后的原因,分析起來并不困難。集中式長租公寓,需要一次性買下或租下整棟物業,進行一次性裝修改造,偏重于資本投入,資本規模限制了公司的體量,同時尋找合適的整棟物業也不是易事。但分散式長租公寓則不同,掌握在個人手中的存量房源是個天量數字,一個個收過來,資金可以實現小規模滾動。

自如的輕資產模式正是吸引華平的重要原因。程章倫舉了58同城的例子,自創立至今,58同城前后花了幾十億元,2017年它的營業收入大概是100億元;但自如也已經達到這個量級,但自如花的錢,還不到58同城的零頭,“可能在3%以下”,程章倫表示。

但對于自如這樣的分散式長租公寓品牌來說,同時管理分散在城市各個角落的房源和租客,運營的難度很大 ,這是實現規模最重要的要素。熊林顯然非常注重運營,他在自如內部提出了一個口號:“雙手越臟,眼神越亮。”這句話很好理解,即要求員工為客戶提供事無巨細的服務。

在對自如進行盡職調查時,騰訊投資執行董事余海洋驚奇的發現,自己帶的那個20多人的小團隊里,竟然就有自如客(自如對租客的稱呼)。他向同事拋出了一個口頭問卷:“你覺得住自如的房子感覺怎么樣?”

“方便、舒適、安心”,這是同事的答案。盡管自如這個案子,余海洋得到的信息很少,因為搶的人多,決策時間也很短,他給馬化騰編了一條幾百字的微信,說明這個項目必須得投。

規模黑洞和想象空間

自如有了一個超豪華的投資人名單,自如的規模就像一件華麗的外套,當然是吸引這些頂級投資機構的亮點。在和記者談起自如的競爭優勢時,華平投資合伙人丁毅首先就說到了規模,規模意味著拿房源的能力、口碑的積累、裝修成本的下降,但有意思的是,熊林似乎不太愿意談規模。當談起要怎么花這40個億時,熊林提到了深化全國化布局,加大產品研發,升級服務、加強團隊建設等,就是沒點明擴充規模。

但眾所周知,一個小而美的公司是很難打動這些頂級投資機構的,他們要的是行業老大,甚至是“我花開后百花殺”的霸主。記者只好向熊林直接提問:補充了40個億彈藥之后,2018年自如的房源數量將增加多少?自稱有問必答的熊林只是表示:“目標是在今年年底,讓自如成為進入城市品質租房、省心出租的首選。”

“你沒有回答我的問題!”記者站起來再次發問。

這一次熊林給出了答案——到2018年底,自如持有房源將達到80萬間,但他隨后陳述觀點,他認為在長租公寓領域里,是有規模黑洞的,規模越大,風險越高。

值得注意的是,盡管長租公寓市場正在如火如荼的發展,但幾乎所有企業都在面臨利潤的拷問。和其他品牌一樣,自如沒有披露自己的盈利情況,只是簡單表示,北京市場已經實現了盈利。“其實自如是可以盈利的,如果二房東通過簡單倒手都可以賺錢,自如為什么不能賺錢?只是現階段它犧牲了利潤空間而已。”丁毅對記者表示。

當然,自如也在積極探索,如何讓這個商業模式走的更穩更遠。一方面是客群維度,目前自如的產品線已經非常豐富,包括針對剛進入城市人群的短租產品自如驛,針對年輕白領的合租產品自如友家,針對中產家庭的自如整租,以及針對高收入人群的自如豪宅,同時也有集中式長租公寓品牌自如寓,未來還計劃拓展到藍領公寓等領域。另一方面是增值服務,自如每年裝修10萬套房,300萬單保潔,100萬單維修,10萬單搬家,熊林認為這些都是現成的商業脈絡。

“我們要實現一個1000萬人的租賃社區,每天和這些客戶有1億個小時的接觸時間,這個生意充滿了想象力和機會。”左暉表示。